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22nd of October 2018

經濟



李宇嘉:房地产税“落地”的影响有多大?-新闻频道-和讯网

  中新经纬客户端9月13日电 题:《李宇嘉:房地产税“落地”的影响有多大?》

  作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  近期,房产税再次引起关注。9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中。“一类项目”是什么意思?即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。之前因考虑到涉及面太广,影响多方利益,推动难度大,各方争议多,房地产税立法一直处于起草论证阶段,无法进入年度立法计划。现在看,争议和论证基本尘埃落定,立法条件相对成熟。据悉,房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见,省级人大和财政等部门都参与其中。本届人大任期的5年内,或将完成立法。

  按照房地产税推进的三原则,即“立法先行、充分授权、分步推进”,下一步将在统一立法后,通过法律授权,各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。房产税是地方色彩最浓的税种,不同地方甚至区域,房产的评估肯定不一样,授权也包括让地方选择适当的评估模式、方法、基准、争议处理等,税率也可由地方选择。2018年“两会”上,财政部时任副部长史耀斌指出,房产税是地方税种,中国会借鉴国际通行安排。数据统计,美国各州房产税率在0.2%-2.5%,新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔的税率均超过2%,而夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那的税率低于0.5%。

  据美国人口普查局主持的美国社区调查数据显示,全美各州平均家庭房产税支出的中位数(按年度估算口径),由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,当前在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%升至3.94%。那么,房地产税落地后,中国城镇居民税收负担有多大呢?首先要看,房产税的定位是什么,组织财政收入还是调节居民收入?好在,官方对房产税解释越来越清晰。财政部时任副部长史耀斌表示,房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,满足政府提供公共服务的需求。

  也即,房产税首先是调节税,然后才是收入税。目前,中国税负结构性问题是,企业税负重、居民税负轻。券商研报显示,中国税收80%以上由企业承担,而美国、加拿大、英国、德国等企业税仅占34%、42%、50%和52%。因此,未来财税改革的方向是,减轻企业税负、增加居民税负;居民部门内部,减轻低收入者税负,增加高收入者税负。个税新政,房地产税立法,未来遗产税征收等,都是该思路。居民财富由从属到主导的当下,这是必然结果。定位于调节税,首套房或一定面积免征是大概率事件。美国、德国等发达国家,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。

  对二套及以上住房征收,税率该是多少?在一线城市,80平米住宅一年租金约8万,净回报约6万,按资本化率4%算,这套房评估值大概150万,但市场价大约500万左右。以目前上海、重庆试点约0.5%的税率算,按150万税基,一年的房地产税大约7500元,按500万税基是25000元。2017年,深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。7500元和25000元的年缴纳额,分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和强三四线城市(三大都市圈内),相比一线城市,租金减半,居民收入减少40%,评估值和市值也大约减半,结果与一线城市差不多。

  美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家,在确定房产税实际税基时,一般要在房屋评估值基础上打4-6折,还会限制税率和用途(学区、社区、道路等投入),房价涨了还要降低税率,确保税负不超过居民收入3%-4%。由上可知,即便按照0.5%的税率算,中国房产税占收入的比重会超过美国房产税占家庭收入的比例。另外,即便美国信用体系完善,但据美国税收留置权协会(NTLA)统计,全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。中国没有个人直接纳税传统(个税由单位代扣),且房产非标准化,评估是否公允、怎么解决拖欠和争议,这些都是大问题。

  因此,首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右),将是一二线重点城市房产税征收的主要原则。面积减免(每人减免40-60平米)公平合理,但操作难度大,因为部分家庭会将父母等纳入减免范围;套数减免(首套免税)便于操作,但有失公平,因为大面积房屋可以避税。在三四线城市,居民整体收入水平较低,除房产外,缺乏工薪外的其他收入渠道,很多人也是由于入市早或通过继承,拥有了一两套房子,加上三四线城市租赁需求潜力小、租金低,因此房产税率或更低。这也是为何,国家提出房产税要“分步推进”,条件成熟的先启动,地方有自主权。

  值得注意的是,据中国家庭金融调查中心统计,房产占中国家庭资产65%-70%份额,比美国高2倍,房产增值占家庭财产增值90%以上份额。由此,中国收入不平等主要是财产收入不平等,非工资收入不平等。更重要的是,国际上存在的调节个人收入的“四大利器”,特别是其中资本利得税、遗产税、不动产税在中国都是缺失的。因此,若实际收入可核对的情况下,对拥有二套以上的隐形富豪,征收较高税率也是可能的。

  不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是确定无疑的事情。因此,绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,绝不会受到房产税很大影响。从美国经验看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反,直接从个人腰包里掏钱,税负“痛感”直观,大家会监督房产税是否用到了片区或社区服务上。如果街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个原理与小区物业管理费很类似。假设,你居住的小区,物业管理费突然下降了,这绝非是好消息,因为物业管理质量也会跟着下降,高收入、追求高品质生活的业主会搬离,他们会将房子出租或出售。最后,小区的房价一定会下跌。(中新经纬APP)

李宇嘉

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(责任编辑: HN666)

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